账上躺着100亿，但爆雷了…开发商的钱去哪了？

暴雷！暴雷！还是暴雷！

步入2021年下半年以来，层层叠加的调控政策以及下行的市场，不断加速房地产行业的风险出清。据说财猫不完全统计，今年以来，已有阳光100、蓝光、恒大、新力、花样年、当代等多家房企宣布债务违约，暴雷频率之高令看客们应接不暇。

图片来源：广州房产自制

如果说，此前阳光100、蓝光、恒大们的债务违约还算有迹可循，因为他们本身就资不抵债，而新力控股的债务违约更多是由于技术性原因，因股价闪崩导致大股东股份被平仓，公司无法再融资，最终导致债务实质性违约。

那么，从花样年和当代置业开始，房企们开了一个债务违约的坏头，那就是：财务报表变得不再那么可信。

花样年和当代置业债务违约的当天，所有人都在问同一个问题：

为什么中报的时候，房企的账上明明都躺着充足的钱，最终还是暴雷了呢？

万万没想到的违约

回答这个问题之前，我们先来看看花样年和当代置业各自的情况：

中报显示，截至2021年中，花样年拥有在手现金315.83亿元（包含受限制现金38.64亿元），同期，一年内到期的短期债务为194.77亿元。

现金短债比1.39，在手现金能够覆盖短期负债，流动性虽然算不上充裕，但也并不算压力特别大。

10月4日，花样年发布公告称，受疫情反复、行业政策及宏观经济等多重因素的影响，公司流动性出现阶段性紧张，未能在10月4日如期支付2021年票据的剩余本金约2.05亿美元。

此前，花样年刚刚宣布，将彩生活旗下核心资产邻里乐，作价33亿元卖给碧桂园。据传，先期23亿交易款和7亿元贷款，在国庆节前就打过去了。

再加上中报披露的近280亿，彩生活账面上应该趴着大笔现金，怎么就债券违约了呢？

当代置业的情况同样如此。

中报显示，截至2021年中，当代置业拥有在手现金174.25亿元（包含受限制现金38.01亿元），同期，一年内到期的短期债务为93.47亿元。

现金短债比1.86，在手现金完全能够覆盖短期负债，流动性相对充裕。

10月11日，当代置业公告称，寻求将2021年10月25日到期、票息12.85%的优先票据赎回35%后，剩余部分2.5亿美元优先票据到期日延长三个月，以改善流动性和现金管理，并避免任何潜在的偿付违约。

汇生国际融资总裁黄立冲指出，如果当代置业单方表示延期，没有获得投资者的同意，实际就是进入到一个月的违约缓冲期；如果投资者同意，那就不算违约。

事实上，国庆假期后首日，当代旗下物业公司第一服务就曾在港交所刊发短暂停牌公告。彼时业内就猜测，当代置业是想通过出售上市物业公司股权筹措资金。只是还没等到交易落实，当代置业就公告了美元债展期。

不过，比花样年稍微好一点的是，花样年直到债务违约的最后一刻都还声称会还钱，而后就直接“躺平”违约了。

而当代置业起码提前公告了希望获得债务展期。同时，公司董事会主席张雷、总裁张鹏还将为集团提供8亿元股东贷款作为债务展期的“筹码”，也算是“有努力过”。

但二者共同的问题都是：：账面现金超百亿，却说还不起十几亿的债务？

终极问题来了：开发商的钱都去哪了？

想知道更多行业内幕，可以关注这只懂财经的猫

开发商的钱都去哪了？

要搞清楚这个问题，我们首先要明晰一个概念：房企的钱是流动的，有进有出，再加上房企往往会在一定程度上美化报表进行资产腾挪，6月份的时候有钱，不代表过了两个月、三个月，账上依然有那么多钱。

明晰了这个概念之后，我们再来看看房企的资金流动，简单分为两块：花钱的地方、生钱的地方。

先来看看花钱的地方。

第一个是基础开销。比如销售开支、行政开支等常规费用，这一部分基本上变化不会太大，占比也不多，不至于产生非常大的影响。

第二个是拿地。很多房企上半年还在疯狂地拿地。很不幸，花样年和当代置业都是其中代表。

据统计，花样年今年前五个月就花了83亿拿地，对比整个2020年，其拿地金额才只有116亿。今年前6个月，当代置业也还在扩大规模，新购置了20个项目，新增建面356.4万平。

第三个是还债。从上文可以看到，花样年和当代置业要还的短期债，一个近200亿，一个近100亿，都是不小的规模，这也需要企业提前铺排去做好还款计划。

看完花钱的地方，我们再开看看生钱的地方。

第一个是销售回款。这个是大头中的大头，房企的重中之重，但现在的情况怎么样呢？

一方面，自7月份以来，多数城市成交明显下滑，这一行情一直持续至10月，房企的销售额也开始呈现明显的下滑趋势。

克而瑞的数据显示，9月TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元，单月业绩规模不及8月，首次出现环比下降，同比2020年、2019年更是出现了36.2%、17.7%的跌幅。

这意味房企未来一段时间的销售回款，表现将不会特别令人满意。

另一方面，从即期销售回款表现来看，情况也并不乐观。

据了解，过去，从首付日算起，按揭回款周期一般在1-3个月左右。但自2020年底银行机构实施两个上限以来，按揭贷款变得日益困难，不仅额度一直紧张，贷款审批的周期也被大大拉长，导致房企按揭回款的周期也被大大拉长。

与此同时，有声音指出，自恒大出事以后，各地政府非常担心本地楼盘烂尾，纷纷对售楼款加强了解监管，很多卖出去的楼盘，资金也回不到总部，被严格限制在项目账号里面。导致那些负债比较高的房企拿不回钱还款，纷纷暴雷。

第二个是融资。这个就更不用说了。在三道红线出台以后，房企的融资就被大大限制住了。而在诸多房企发生暴雷事件影响海外投资人信心背景下，房企想要在境外融资，难度也在不断加大。

数据显示，今年二三季度，地产美元债净融资额减少65.6亿美元，同比下滑近150%。

因而，大部分房企当下的处境正是：销售回款、融资遇阻，又遇上了偿债的高峰期。花钱的地方多，生钱的地方少，如果上半年再乱花钱多买地，没有做好还债的安排，那出现债务到期还不上钱的情况，也就不足为奇了。

哪些房企更危险？

说了这么多，最关键的问题来了：接下来，哪些房企更有可能出现暴雷的情况？

说财猫为大家总结了三种：

第一种是在手现金难以偿还短期债务的房企。简单来说，就是现金短债比小于1、接近1的房企。

话不多说，奉上表格。

从这个表格上不难看到，现金短债比小于1 的房企，除了还在暴雷边缘的富力，剩下的恒大、蓝光、华夏幸福、泰禾，全部都已经暴雷了。

第二种是接下来有大批美元债到期的房企。包括已经暴雷的恒大、花样年，还有同样处于暴雷边缘的富力、绿地、融信、禹洲、中梁等。

同样，奉上表格。

资料来源：彭博、安信证券

第三种是上半年拿地较为激进的房企。这里的拿地激进，不是指拿地的绝对金额多，而是指拿地金额占销售额的比重很大，特别是民企。

克而瑞数据显示，上半年，TOP21-30强房企拿地积极性提高最为显著，1-6月末拿地销售比达到了0.37。同时，以下企业货销比（新增土地货值占销售额比重）排行名列前茅。

当然，并不是说，出现了上述这些特征的房企就一定要暴雷。但是，如果你看上的那家房企，以上特征全部都有，那你真的要小心了。